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빅데이터·AI 기반 부동산개발 자문



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올해 한국부동산금융대상에서 특별히 신설된 혁신상은 프롭테크(Proptech) 기업, ‘스페이스워크(SPACEWALK, 대표 조성현·사진)’에게 돌아갔다. 이 회사는 부동산(Property)과 기술(Technology)이 결합한 프롭테크 분야의 선두 주자 중 하나다. 인공지능(AI)과 빅데이터 기술을 통해 한정된 토지에서 생산성을 최대화할 수 있는 사업성 검토를 제공한다.


스페이스워크의 핵심 기술은 ‘인공지능 건축설계’다. 2012년 조 대표가 개발을 시작한 뒤 2016년 서울주택도시공사(SH)의 가로주택정비사업을 지원하는 데 본격 적용됐다. 이 기술은 해당 토지에 지을 수 있는 건물의 최대규모와 효율적인 배치 등 부동산 개발에 필요한 정보를 클릭 한 번에 신속하게 제공한다. 지역별로 복잡한 건축 법규를 해결한 자체 개발 ‘랜드북(landbook)’ 서비스가 인기를 끌고 있다. 지도 위에 어느 필지를 선택해 몇 가지 조건만 입력하면 토지 추정가격, 투자가치, 적정 건축물 설계, 개발 후 추정 수익 등을 한눈에 볼 수 있다.



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이 시스템은 현재 한국토지주택공사(LH), SH공사, 경기도시공사 등 공공기관에서 주민들의 개발 사업을 지원하는 데 활용하고 있다. 또한 NH농협은행, 우리은행, 중개법인, 건축사사무소 등 기업에 서비스를 제공하고 국제적으로도 KOICA의 CTS 프로그램에 선정돼 베트남에도 진출한 바 있다. 현재까지 스페이스워크는 약 50만㎡의 토지, 1조 8,000억원 규모에 부동산 개발 자문을 제공했다. 현재 공익 서비스도 진행 중이다. ‘랜드북 세이프티’는 기존 필지 정보를 바탕으로 붕괴 위험이 있는 노후 건물 정보를 일반에 알린다. /이재명기자 nowlight@sedaily.com

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출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/1VS0RDY7LH

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■ CEO&STORY-조성현 스페이스워크 대표

대학생때부터 건축·인테리어·SW·브랜딩 등 경계없이 도전

AI 심화학습 가능한 '랜드북' 개발..'프롭테크' 기업으로 진화

공공기관서도 활용.."부동산 정보 전산화 등 제도개선 이끌것"



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“건축설계는 바둑보다 훨씬 더 많은 경우의 수를 가지고 있습니다. 주차장 설계만 해도 지난해 말 이세돌 9단과 맞붙은 ‘한돌(HanDol)’이 40일 이내에 풀어낼 수 있다면, 2016년 알파고는 수개월이 걸렸을 것입니다. 이제 이보다 발전한 알파고 ‘제로’는 수일 만에 주차장 설계를 한다고 하니 3년 만에 인공지능은 더 빨라진 셈입니다. 건축 자동화 설계 기술도 이만큼이나 빨리 진화하고 있습니다.”


인공지능(AI)이 건축 분야에서도 사람을 대체할 수 있을까. 조성현(사진) 스페이스워크 대표는 최근 본지와의 인터뷰에서 건축설계가 AI로 자동화할 수 있을 것이라고 학생 때부터 확신했다고 말했다. 10년 가까이 흐른 지금 몽상 같던 건축설계 자동화는 정말 현실로 다가왔다. 스페이스워크는 AI와 빅데이터 기술을 통해 이 같은 꿈을 만들어가고 있다.


<‘건축+ICT’, 경계 없는 작업실>


조 대표는 대학에서 건축과를 다닐 때 컴퓨터공학을 함께 공부했다. 부동산학회 동아리에서도 활동하면서 건축과 부동산을 정보통신기술(ICT)로 융합하고 싶다는 지향점을 가졌다. 그가 AI 건축설계 기술을 처음 개발한 것은 9년 전이다. 조 대표는 “예술성이 있는 설계는 다르지만 기획설계라면 토지의 조건, 용적률과 건폐율, 신축 후 예상 수익 등을 고려하면 AI로 최적의 설계안을 만들 수 있겠다고 생각했다”고 당시를 회상했다.


이후 그는 지난 2013년 뜻이 맞는 대학 동기들과 ‘경계없는작업실 건축사사무소’를 창업했다. 건축, 인테리어, 브랜딩, 소프트웨어 개발, 부동산 개발 등 영역의 경계 없이 해보자는 데서 이름을 땄다. 3년간 건물 20여개를 짓고 300여건의 수익형 부동산 개발을 검토했다. 이 과정에서 설계 자동화 연구를 지속했다. 건축 설계에 AI의 결과물을 얹자 건축주를 설득하기 쉬워졌다. 이 같은 성과를 인정받아 2018년에는 문화체육관광부로부터 ‘2018 젊은 건축가상’을 받기도 했다.


그의 거침없는 행보는 계속됐다. 조 대표는 ‘랜드북’이라는 자동화 설계 프로그램도 개발했다. 이 프로그램을 바탕으로 서울주택도시공사(SH공사)에 가로주택정비사업 설계 자동화 엔진을 개발해 제공했다. 그는 “수익성뿐만 아니라 설계자동화는 불필요한 비용을 줄이는 등 공익에도 도움을 준다는 것을 발견했다”고 설명했다. 이어 “현재는 한국토지주택공사(LH)·경기도시주택공사·인천도시공사 등 공공기관에서도 랜드북이 활용되고 있다”고 말했다.


통상 규모가 작고 공익 성격을 띨수록 고품질의 설계 서비스를 받기 쉽지 않다. 조 대표는 “한국 도시의 특성상 필지가 작고 소규모 건물들이 밀집해 있기 때문에 재개발이 아니고서는 일정 품질 이상의 건축 설계를 받을 수 없었다”면서 “스페이스워크의 랜드북을 통해 아무리 작은 개발이라도 누구나 보편적인 수준의 설계안을 받아보기를 기대했다”고 설명했다.


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<한 단계 더 진전... 프롭테크 혁신의 최전선>


그는 한발 더 나아가고 있다. 단순한 건축사 사무소를 넘어서 ‘스페이스워크’라는 프롭테크 기업으로 발전시켜 나가고 있기 때문이다. 2018년부터는 한국프롭테크 포럼의 이사도 맡고 있다. 이 과정에서 AI 전문가인 이경엽 최고기술책임자(CTO)가 합류하면서 기술력은 더 높아졌다.




조 대표에 따르면 지난해 개발 과정을 거쳐 랜드북의 AI 기술을 ‘유전(진화)알고리즘 방식’에서 ‘심층 강화학습 방식’으로 완전 재구성했다. 알파고 제로에 사용된 기술을 적용한 것이다. 그는 “건축물을 설계하기 위해서는 수십·수백만개의 단계 데이터로 패턴을 찾아 나가는데 건축은 경우의 수도 많고 법규도 계속 바뀌기 때문에 과거의 것만으로는 학습하는 데 한계가 있었다”면서 “더 많은 경우의 수를 탐색할 수 있고 변화한 조건에도 대응할 수 있는 심층강화학습 방식이 현실 설계에 더 적합할 것”이라고 자신했다.


스페이스워크는 심층 강화학습 방식 분야에서도 프롭테크 업계에서 최고 수준의 기술력을 자랑한다. 개발자들과 함께 지난해 9월 텐센트에서 주관한 ‘세계농업인지능대회’에서는 예선 2위로 본선에 진출했다. AI로 스마트팜을 구성해 토마토 재배를 누가 잘하는지 겨루는 대회다. 인텔·MS·텐센트 등 글로벌 정보기술(IT) 기업이 상위권을 차지해왔다. 조 대표는 “데이터가 많은 핀테크와 달리 농업도 건축과 같이 실물 자산 데이터가 없어 심층강화학습을 활용해 새로운 틀을 만들어가야 하는 노하우가 공통점이었다”면서 “올해는 6월까지 네덜란드에서 본선을 진행한다”고 한껏 들떠 있었다.


<직원 모두가 전문가...‘투명한 인재’>


건축·디벨로퍼·개발자 등 다양한 사람들이 모여 벌써 직원이 3년여 만에 3명에서 열 배가 늘어났다. 다양한 직군의 동료를 뽑으면서 그는 ‘투명한 인재’가 가장 중요하다고 손꼽는다. 조 대표는 “‘투명한 인재’란 각자가 맡은 분야에 대해 소통하고, 실수도 인정하며 더 좋은 쪽으로 풀어나갈 수 있는 전문가”라며 “스스로 문제를 정의하고 풀어나가며 결정도 할 줄 알아야 프로젝트가 진전된다”고 말했다. 연차에 따라 어떤 업무를 어떻게 하고 있는지 판단하고 지시하는 기존 회사와 다르게 결정 권한을 더 전문적인 직원 개개인에게 넘기는 게 스타트업 최고경영자(CEO)의 역할이라는 게 그의 지론이다.


부동산 스타트업 기업으로 건의사항도 제시했다. 토지, 도로, 부동산 정보가 과거보다는 풍부해졌다고는 하지만 여전히 국제적으로 경쟁하기에는 전산화도 덜 돼 있고 각 정보끼리 꼬여 있는 게 현실이다. 조 대표는 “대표적으로 도시계획도로의 경우 건축법에서 지정한 도로와 도시법에서 지정한 도로가 다르다”면서 “함께 전산화되면 좋겠지만 일일이 구청에 전화해 물어야 하는 게 지금 현실”이라고 꼬집었다. 또 “서울만 해도 전체 토지의 7~8%가 지구단위계획이 짜여 있지만 아직도 어느 정보가 최신인지 알 수가 없어 랜드북에서도 반영하지 못하는 점이 안타깝다”면서 “한국프롭테크포럼 이사로서 제도 개선에도 목소리를 내도록 하겠다”고 강조했다./이재명기자 nowlight@sedaily.com 사진=성형주기자




He is…


△1982년 서울 △2010년 서울대 건축학과 졸업 △2010년 아이아크 건축사사무소 △2013년 경계없는작업실 건축사사무소 창업 △2013~2015년 서울주택도시공사(SH) 도시재생자문위원·사업자문단위원(PA) 활동 △2016년 스페이스워크(SPACEWALK) 창업 △2018년 문화체육관광부 ‘2018 젊은건축가상’ 수상 △2018년 한국프롭테크포럼 이사

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“개인이 어떤 토지를 개발하려면 인근 땅값이 얼마인지, 주변 월세는 얼마나 나오는지 일일이 발품을 팔아서 알아보러 다녀야 했죠. 하지만 ‘랜드북’을 이용하면 검색 창에 주소나 건물 이름만 입력하면 됩니다.”




중소규모 토지의 개발 수익률을 자동 분석하는 애플리케이션 ‘랜드북’(왼쪽)을 개발한 조성현 스페이스워크 대표. /스페이스워크


프롭테크(proptech) 스타트업 스페이스워크가 만든 ‘랜드북’은 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용해 클릭 몇 번이면 토지 수익률을 분석하는 건축설계 자동화 플랫폼이다. 검색 창에 주소나 건물 이름을 넣으면 해당 토지 면적과 지목·용도지역부터 건물 연면적과 주요 용도, 규모, 노후 정도, 층별 현황 등을 한 눈에 확인할 수 있다. 이미 건축설계사무소와 공인중개사무소, 젊은 건축주들이 많이 사용하고 있다. KB인베스트먼트, 스톤브릿지벤처스, 우미건설, 직방 등으로부터 100억원이 넘는 투자를 받기도 했다. 땅집고는 스페이스워크 조성현 대표를 만났다.


-랜드북 핵심 기능은.

“AI가 해당 토지의 규제나 제약 사항을 파악해 자동으로 신축 건물 도면을 그리고, 예상 수익률까지 뽑아준다. 예상 토지 가격이나 건축비를 개별적으로 조정해 시뮬레이션할 수도 있다. 중소규모 토지 개발에 필요한 사업성 분석 보고서를 순식간에 만들어 주는 서비스다.”


-랜드북을 어떤 목적으로 개발했나.

“부동산 시장에서 소규모 개발 사업은 성장 속도가 빠른 분야다. 국내에서 400억원 이상 토지거래는 연간 150건에 불과하지만 50억원 이하 토지거래는 65만건에 달한다. 대형 부동산 개발은 전문가들에게 사업성 평가와 건축설계를 맡기지만, 단독주택이나 꼬마빌딩 같은 중소형 부동산 개발에선 이런 도움을 받기 어렵다. 넓은 땅에 비해 수익률이 크지 않아 컨설팅 업체들이 수익성 분석도 꺼린다.”


-랜드북은 어떤 역할을 하나.

“전통적인 토지 평가에서는 땅이 담보로 쓰일 때의 담보가치 평가에 그쳤다. 랜드북은 이를 넘어 이 땅을 개발했을 때 얼마나 벌 수 있는지 예측할 수 있는 플랫폼이다. 건축·도시 법규, 도시계획 변동 공고는 물론 사용자의 예상 토지가격까지 빅데이터로 모아 이를 학습하고 진정한 가치를 평가한다. 전문가 도움 없이도 신속하게 부동산 개발에 따른 사업성 평가를 거쳐 개발 계획까지 수립할 수 있다.”


-앞으로 기술 개발 목표는.

“AI를 통한 건축물의 가격 추정 엔진을 개발하는데 집중하고 있다. 건축에 앞서 건축주는 이 건물을 지었을 때 향후 시세가 얼마나 나갈지 예측하고 싶어하는데, 이런 기능을 제공하는 것이다. 예상 설계안을 뽑는 것과 비교하면 이 기술은 훨씬 더 어렵다. 아무리 고도화된 AI엔진도 1년 뒤에 삼성전자 주가가 어떻게 될지 정확히 예측할 수 없는 것과 마찬가지다. 가격 예측 모델 정확도를 얼마나 높이느냐가 관건이 될 것으로 본다.”

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[프롭테크 유망기업] 토지개발 수익률 자동으로 척척 알려주는 ‘스페이스워크’


[땅집고] 조성현 스페이스워크 대표. /스페이스워크 제공



[땅집고] “개인이 어떤 토지를 개발하려면 인근 땅값은 얼마인지, 주변 월세는 얼마나 나오는지를 일일이 알아보러 다녀야 했죠. 하지만 ‘랜드북’을 이용하면 검색창에 주소나 건물 이름만 검색하면 됩니다.”

프롭테크(proptech) 스타트업 스페이스워크가 만든 ‘랜드북’은 인공지능(AI)과 빅데이터를 활용해 클릭 몇 번이면 토지 개발에 따른 수익률을 분석해 주는 건축설계 자동화 플랫폼이다. 검색창에 주소나 건물 이름만 입력하면 해당 토지 면적과 지목, 용도지역, 건물 연면적, 주요 용도, 규모, 노후 정도, 층별 현황 등을 한 눈에 확인할 수 있다.

여기서 끝이 아니다. 랜드북의 AI는 해당 필지의 규제나 제약 사항을 파악해 자동으로 신축할 건물 도면을 그리고, 그에 맞는 예상 수익률까지 계산한다. 토지 매입비나 건축비 등을 개별적으로 조정해 시뮬레이션할 수도 있다.




[땅집고] 랜드북에서 서울 서초구 신논현역 주변을 검색한 화면. /랜드북 홈페이지 캡처



랜드북을 서비스하는 조성현 스페이스워크 대표는 “랜드북을 이용하면 중소규모 개발 프로젝트에 대한 사업성 분석 보고서를 순식간에 작성할 수 있다는 입소문에 고객들 반응이 좋다”고 했다. 이를 인정받아 KB인베스트먼트, 스톤브릿지벤처스, 우미건설, 직방 등으로부터 100억원이 넘는 투자를 받기도 했다.


-랜드북은 어떤 목적으로 개발하게 됐나.

“현재 재건축이나 소규모 개발 사업 시장의 성장 속도가 빠르다. 국내에서 400억원 이상 토지거래는 연간 150건에 불과하지만 50억원 이하 토지 거래는 65만건에 달한다. 1000억원대 대형 부동산 개발 사업은 전문가를 써서 사업성 평가와 건축설계를 맡기는 게 일반적이다. 하지만 단독주택이나 꼬마빌딩 같은 중소형 부동산 개발에선 이같은 도움을 받기 쉽지 않다. 넓은 땅에 비해 수익률이 크지 않아 컨설팅 업체도 수익성 분석을 꺼린다.


랜드북은 전문가 도움을 받기 어려운 중소형 부동산 개발을 쉽게 할 수 있도록 만들었다. 건축·도시 법규, 도시계획 변동 공고는 물론 사용자의 예상 토지가격까지 빅데이터로 모아 이를 학습한 AI가 가치를 평가한다. 검색창에 주소를 입력하면 그 토지를 분석해 토지 시세와 최대 용적률, 개발 후 예상 수익까지 알려준다.”


-어떤 원리로 수익성과 사업성을 분석하나.

“AI가 개발 대상 토지 주변 거래 사례를 모아 입지 가치를 분석하고, 땅 자체가 지닌 용적률과 건폐율, 일조권 사선 제한, 주차대수 등 규제 사항을 기반으로 설계했을 때 수익률을 극대화할 수 있는 평면을 찾아낸다.


그동안 토지 평가가 땅에 대한 담보가치를 봤다면 랜드북은 이 땅을 개발했을 때 얼마나 벌 수 있는지 예측하는 것이다. 딥러닝 계열 AI 기술을 활용해 부동산 개발과 관련해 신속한 사업성 평가가 가능해졌다.”




[땅집고] 지난 5월 스페이스워크가 출시한 '랜드북 가로주택' 화면. /스페이스워크



-AI를 이용한 설계 자동화 시장이 커지고 있다.
“국내에서도 최근 ‘빌드잇’ 서비스를 만든 텐일레븐이 현대건설, 호반건설 등으로부터 투자를 받았다. 해외에서는 오토데스크가 노르웨이의 ‘스페이스 메이커’를 2억4000만달러(약 2700억원)에 인수하기도 했다. 오토데스크는 건축가들이 설계할 때 쓰는 오토캐드(AutoCAD)로 잘 알려져 있다. 스페이스메이커는 AI를 통해 지형, 지도, 바람, 조명, 교통, 구역 설정 등을 고려해 도시와 건물 설계안을 뽑아낼 수 있다.

구글 가족 회사인 사이드워크랩스도 ‘델브(Delve)’라는 설계 자동화 툴을 만들었다. AI를 이용해 몇 분 만에 수백만개 도시개발 설계안을 내놓을 수 있다고 한다.”

-경쟁사와 차별화 포인트는.
“랜드북은 설계 자동화뿐 아니라 개발 사업성 평가까지 해주는 플랫폼이다. 사업성을 평가하려면 두가지 요소를 알아야 한다. 건축설계를 통해 수익성이 극대화되는 설계 평면을 뽑아야 하고, 그렇게 개발한 건물의 정확한 가치가 얼마나 될지도 추정해야 한다.

AI를 통한 건축 설계는 어느 정도 정답이 있다. 면적당 단가를 최대화하는 규칙을 맞추고, 여러 변수를 입력하고 학습해 정확도를 올릴 수 있다. 하지만 가격 추정 엔진은 정답이 없다. 아무리 고도화된 AI엔진도 1년 뒤 삼성전자 주가를 정확히 예측할 수 없는 것과 마찬가지다. 정확도를 얼마나 높이느냐가 관건이 될 것이다. 예를 들어 폐암진단 솔루션이 어떨 때는 맞고, 어떨 때는 틀리면 제 기능을 한다고 볼 수 없다. 최근 랜드북의 AI기술을 ‘유전(진화) 알고리즘’ 방식에서 ‘심층 강화학습’ 방식으로 재구성한 것도 이런 맥락이다. 이 기술은 이세돌 9단을 꺾은 알파고에 사용된 기술이다.”


[땅집고] 랜드북 가로주택에 쓰이는 랜드북 디벨로퍼 엔진. /스페이스워크



-랜드북 외에 다른 서비스도 개발했다는데.
“가로주택정비사업을 위해 ‘랜드북 가로주택’ 솔루션을 지난 5월 공개했다. 가로주택정비사업은 부지 1만㎡ 미만 지역에 공동주택을 새로 짓는 소규모 주택정비사업이다. 주택 가격이 오르면서 랜드북 사용자들로부터 자신들의 동네가 정비사업을 할만한 사업성이 있는지 문의가 많이 왔다. 랜드북과 마찬가지로 사업 대상지 토지와 건축물 데이터, 인접도로 현황, 소유자 정보 등을 종합해 정비사업 추진 여부를 자동으로 판별한다.

AI 기술 바탕으로 스마트팜 솔루션도 테스트하고 있다. 지난해 텐센트 주관 ‘세계농업인지능대회’에서 3강에 들었다. AI로 스마트팜을 구성해 토마토 재배를 누가 잘하는지 겨루는 대회였는데, 전년에는 인텔과 마이크로소프트, 텐센트 등 글로벌 정보기술 기업이 상위권을 차지했다. 올해 말엔 구독형 리포트 형태로 랜드북 플랫폼이 고도화될 예정이다.” /이상빈 조선비즈 기자

■필자인 이상빈 조선비즈 기자는…
2017~2019년 종합 부동산 미디어 땅집고에서 근무했던 프롭테크 전문 기자다. ‘프롭테크’ 개념을 국내 언론에 본격적으로 소개했다. 최근 국내·외 프롭테크 주요 업체 대표들을 만나 인터뷰한 ‘부동산의 미래: 프롭테크 ‘(쌤앤파커스)를 펴냈다.